Новобудова або вторинне житло - що краще, докладний порівняння

Стати першими володарями ключів від новенької квартири, не поспішаючи вибрати поверх і вид з вікна, планувати і втілювати в життя нове замість того, щоб переробляти старе - мало хто відмовиться від цих переваг при виборі житла. Новобудова або вторинне житло - що краще? Непосвяченим таке питання здається нескладним, а відповідь на нього очевидним - нове завжди краще, красивіше і комфортабельніше старого. Але покупці часто опиняються перед вибором в умовах стислих термінів і фінансових обмежень.

І тоді на перший план виходять інші відмінності: вартість квадратного метра; умови іпотечного кредитування; терміни і нюанси оформлення квартири у власність; юридичний статус і можливі ризики. Тільки при детальному розгляді і тверезому зважуванні всіх факторів рішення виявиться правильним. Щоб допомогти читачам взяти його швидко, розглянемо ключові відмінності і особливості новобудов і вторинного житла.

Що дешевше: вторинка або новобудова?

Вважається, що житло, що будується апріорі коштує дешевше готового. Покупці виступають співінвесторами - вклавшись на етапі котловану, вони отримують істотну знижку. І це справедливо - адже розплатою за низьку вартість стають довгі місяці, а частіше - роки очікування. Однак в кожному регіоні - свої правила, які диктує ринок. Якщо вивчити статистику, то можна помітити, що більш низька вартість новобудови зовсім не є аксіомою.

На сьогоднішній день Москва, Ленінградська область та Нижній Новгород грають проти правил, продаючи стіни дорожче готових квартир. Челябінськ, Ростов-на-Дону і Самара чесно демонструють відчутне розходження на користь новобудов. В середньому ж по країні вартість квадратного метра в обох сегментах поступово порівнюється, хоча вторинка все ще коштує дорожче.

Таке порушення правил легко пояснити. Як тільки забудовник оформляє свіжо-здані квартири у власність, нове житло стає вторинним. Хоча від моменту приймання Держкомісією проходить зовсім короткий термін, оформлення угоди буде іншим. Замість пайової участі або переуступки права вимоги продавець і покупець зможуть підписати звичайний договір купівлі-продажу нерухомості. Висока вартість таких затребуваних об'єктів і впливає на ринок, зрівнюючи статистику в обох сегментах.

Найдешевше обійдуться квадратні метри, які існують поки лише на папері - тут чекати доведеться не тільки оформлення власності, а й зведення стін, при цьому отримати тверді гарантії, що будівництво буде йти строго за графіком і не завмре на будь-якому з етапів - неможливо. Можна лише покладатися на власну інтуїцію, і на позитивну історію обраного забудовника.

Чим ближче до приймання будівлі Держкомісією, тим активніше ростуть ціни. До моменту заселення вони виявляться порівнянні з вторинним ринком, при тому, що від вручення ключів до отримання свідоцтва про право власності може пройти від 6 місяців до 2 років.

Іпотека: що вибрати при схваленому кредиті?

Параметри кредитних організацій очевидні і можуть легко схилити чашу терезів на бік новобудов. Перш за все, вигідно відрізняється процентна ставка - в даному випадку різниця складе від 0,5 до 1%. З огляду на довгостроковість виплат по іпотеці, різниця всього в 1 відсоток в підсумку виливається у велику суму.

Простіше пройде збір і розгляд документів - від покупців потрібно надати тільки договір пайової участі з забудовником. Сама процедура схвалення виявиться швидше - адже таких угод у акредитованого забудовника у вибраному банку буде чимало. Позбавлений покупець і від ризиків зриву угоди при схваленої іпотеці - тут не буде ні кількох власників, один з яких раптово вирішити переграти, ні негативних рішень органів опіки. При великій кількості пропозицій продавець не вибере іншого покупця, а терпляче дочекається всіх погоджень і схвалень.

При іпотечної покупці на вторинному ринку позичальникові доведеться ретельно вивчати попередню історію покупки, пам'ятаючи про те, як не люблять банки угоди з неповнолітніми власниками паїв з наявним залученням материнського капіталу. Хоча ретельна перевірка банком всього ланцюжка попередніх власників страхує і самого покупця, не всі сумлінні продавці погодяться чекати фінального рішення і схвалення, і надавати запитувані додаткові документи. Дійсно вигідні варіанти цілком можуть піти до покупця з вільними грошима.

На відміну від звичайного продавця, представники забудовника зможуть грамотно і точно проконсультувати з питань іпотечної покупки при першому ж зверненні, спираючись на фактичний досвід співпраці з банком. Найчастіше покупцям запропонують і безкоштовні послуги фахівців, які будуть супроводжувати і направляти клієнта при оформленні іпотеки.

Юридичні ризики

За останні роки зроблено чимало зусиль, щоб юридично убезпечити покупців. Роки дикого ринку залишилися позаду, а сама процедура державної реєстрації угоди виключає більшу частину можливих шахрайських схем. Але повністю гарантувати безпеку все ще неможливо.

Істотним мінусом вторинних квартир є довга історія володіння. Тут діє обов'язкове правило - якщо на одному з етапів угода визнається нелегітимною, то і всі наступні передачі від власника до власника також виявляються неефективними. У підсумку завжди страждає кінцевий власник.

Найбільший ризик несе перехід права за заповітом - довести, що інших претендентів на нерухоме майно не існує, неможливо. Найбільше покупці не люблять свіже спадщину за заповітом, з підозрою ставляться до дарчим, уникають варіантів, де фігурував договір ренти - адже все вищеперелічене можна оскаржити в суді.

Подібні ризики у випадку з новобудовами зведені до нуля, однак тут ховаються свої підводні камені. В основному, покупці страждають від двох бід - замороженого будівництва при нестачі фінансування і від непомічених проблем з документацією. Якщо у раптових фінансові ускладнення інвесторів провини покупця немає, а сумний досвід говорить про можливе руйнування навіть великих і перш успішних забудовників, то в другому випадку причиною стає лінь або юридична безграмотність.

Вся документація повинна бути надана клієнтам на першу вимогу, а сумлінну продавець охоче і докладно розповість про всі отримані дозволи - від договору оренди або купівлі землі до останніх узгоджень з державними інстанціями. Такі документи повинні бути викладені і на офіційному сайті об'єкта.

Найбільше страждають легковірні співінвестори і пайовики, піддавшись переконанням, що дозволи будуть оформлені заднім числом. На сьогоднішній день норми і вимоги дуже високі, і будь-які порушення в будівельній і дозвільної документації легко можуть стати приводом для заморожування об'єкта.

Державний контроль в цій галузі настільки сильний, що і успішне завершення будівництва не стане гарантією щасливого новосілля. Вже готові і заселені будівлі при грубих порушеннях і фальсифікаціях з паперами можуть бути визнані самобудом і знесені.

Що потрібно знати про новобудови

Високі стелі, просторі холи, сучасні оздоблювальні матеріали та міцні монолітні конструкції - всім цим привертають покупців нові будинки. Але це далеко не єдине, що слід знати про них. Від принад рекламного проспекту новоселів іогкт відокремлювати суворі і малокомфортні реалії.

1. Будівельний майданчик замість двору. При зведенні декількох черг або корпусів замість обіцяних газончиків і дитячих містечок під вікнами протягом декількох років можуть тривати будівельні роботи. Це слід враховувати покупцям першої черги великих житлових комплексів.

2. Багато хто віддає перевагу нові будинки, щоб втілювати в життя найсміливіші дизайнерські ідеї. Однак доводиться пам'ятати, що фантазія без кордонів можлива тільки в монолітних спорудах, цегляні і панельні будинки зажадають обов'язкового узгодження планованих перепланувань, а деякі їх варіанти виявляться неможливими.

3. З оздобленням або без? Розмірковуючи, яку квартиру краще купити, вторинку або новобудову, не забувайте, що значна частина здається без обробки, і мова йде зовсім не про плитці або шпалерах. Покупця в прямому сенсі зустрінуть голі бетонні стіни, підлоги і потоки. Вкладення в доведення такої "коробки" до житлового вигляду будуть потрібні значні, адже все оздоблювальні роботи від проводки до штукатурки ляжуть на плечі новоселів.

В якому випадку можна купити новобудову, а в якому віддати перевагу вторинного житла

Існують обставини, що йдуть наперекір нашим планам і мріям. При виборі багато буде залежати не стільки від об'єктивних плюсів і мінусів новобудов і вторічек, але і від наявних умов і можливостей покупця.

Необхідно терміново вселитися в квартиру

Яке житло краще купити, вторинку або новобудову якщо квартира потрібно вже сьогодні? Адже в цьому випадку час підтискає, фінансові можливістю обмежені, а люди і речі мають гостру потребу в новій даху над головою. Якщо покупка стане єдиним житлом, від новобудови доведеться відмовитися. Дуже рідкісний об'єкт може похвалитися повним збігом зазначених термінів здачі і заселення з реальними, а планований переїзд і новосілля навіть при вдалих обставинах може відкластися на рік.

Інвестиції в житло

Різкі коливання національної валюти змусили багатьох звернутися до нерухомості як до способу зберегти, або навіть примножити накопичення.Тут не варто спокушатися привабливими цінами в старому фонді. Сьогодні споруди 60-80-х років уже вважаються застарілими, і в подальшому вони будуть лише дешевшати. Бажаючим заощадити розумніше буде придивитися до будівництва у віддалених, але перспективних районах, звіряючи недорогі варіанти з 5-10 річним планами міської забудови. Одночасно з розвитком комунікацій і транспортних мереж буде зростати і вартість таких об'єктів.

Квартира для здачі в оренду

Думки ріелторів щодо вибору квартири під здачу в оренду не єдині. Більшість фахівців вважає, що краще вкладатися в старий фонд в районах зі сформованою інфраструктурою - адже таке житло максимально швидко знаходить свого орендаря. Тут не дуже важливий метраж і висота стель. Але деякі впевнені, що часи низької якості відходять в минуле, і сучасний наймач віддасть перевагу віддаленість і відсутність інфраструктури, що склалася якісному і сучасного будівництва. Тут важливо не перегинати палицю, вибираючи золоту середину - в іншому випадку можна вкластися в даний гетто, де під оренду будуть виставлені цілі під'їзди і корпусу.

Немає потреби в негайному вселенні

Якщо квартира купується для себе, але потреби в негайному заселенні немає, то ідеальним рішенням стане новобудова з вільним плануванням. Тут ви зможете планувати розташування спалень, продумати додаткові технічні приміщення, вибрати поверх. Оздоблювальні роботи будуть проходити одночасно у всьому будинку, і до моменту переїзду новоселів вже не будуть турбувати будівельні шуми від сусідів.